Ricardo Pascoe publicó hace algunas semanas un pequeño artículo en Excélsior en el que analizó un reportaje de The Economist titulado Space and the City (“El espacio y la ciudad”). La publicación inglesa debate los altos costos que imponen las regulaciones al uso de suelo: principalmente limitaciones al crecimiento económico y el encarecimiento de las viviendas.
El reportaje señala además que estas leyes –originalmente concebidas para equilibrar los altos costos públicos que el desarrollo inmobiliario privado impone en las ciudades– se han pervertido. Las regulaciones habrían degenerado en “un mecanismo a través del cual se le extiende a los propietarios de terrenos privilegios económicos inmerecidos y los medios para impedirle a otros ejercer control sobre su propiedad”.
The Economist deja dos propuestas sobre la mesa, en las cuales deberían de enfocarse –según su visión– los tomadores de decisiones públicas: primero, asegurarse que las decisiones se tomen de manera centralizada y no a nivel local; y segundo, que los gobiernos deben establecer mayores impuestos al valor de la tierra.
Hay que leer las cosas en su contexto. Londres atraviesa por una crisis de vivienda sin precedentes derivada de los estratosféricos precios en su mercado inmobiliario. En el mismo reportaje de The Economist se menciona que el precio por metro cuadro en la zona central de Londres puede alcanzar las 55 mil libras esterlinas (más o menos, un millón 200 mil pesos mexicanos). Los ingleses buscan desesperadamente soluciones a este problema que dificulta cada vez más la vida al interior de su capital.
No obstante sus particularidades, las premisas del artículo son en gran medida correctas. Las restricciones a la construcción naturalmente limitan la oferta de espacios inmobiliarios, lo cual tiene un impacto directo en sus precios. En cuanto a los privilegios otorgados inmerecidamente a los propietarios de inmuebles, para nadie es un secreto que las regulaciones a los usos de suelo se prestan a que determinados grupos de residentes se opongan a cualquier cambio en el status quo que pueda afectar sus intereses, sean estos de carácter económico o moral.
Las propuestas echas en el artículo son sumamente audaces, principalmente porque implican retirar un elemento que ha sido tradicionalmente considerado como democrático, es decir, la capacidad de las comunidades para decidir sobre las políticas de desarrollo urbano.
Volviendo al inicio de este texto, Ricardo Pascoe analiza las propuestas de The Economist en el contexto de la Ciudad de México. Con justa razón señala que las decisiones en la Ciudad de México ya son altamente centralizadas. La Asamblea Legislativa del Distrito Federal y la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del gobierno central tienen prácticamente el monopolio de los usos de suelo. También, señala que nuestro problema no es de regulación, sino de falta de su cumplimiento “el establecimiento de una asociación de complicidad y encubrimiento entre funcionarios y empresas privadas, donde la violación a la ley es frecuente y cotidiano”.
Pascoe, que es analista pero también activista vecinal (o cercano a quienes lo son) y que también hace política, analiza equívocamente el papel que juega la corrupción en el proceso urbano. Para Pascoe que las reglas sean aplicadas es un requisito para que cualquier política funcione, incluso si ésta es de desregulación. Esto es, por decir lo menos, ingenuo. Del entramado legal e institucional se deriva su resultado; las reglas pueden generar incentivos para su cumplimiento o para su violación.
La Ciudad de México tiene una altísima demanda de vivienda, en algunas zonas también de espacios corporativos y en otras más de espacios comerciales. Nuestras políticas de zonificación y usos de suelo son sumamente restrictivas. Siempre, hay quienes defienden ese marco jurídico prohibitivo con base en los grandes peligros de la Ciudad: terremotos, inundaciones y falta de agua, entre otros. No dejan de tener cierta razón. Pero con base en ese discurso –que con los cambios en las tecnologías y reglas de construcción se ha rebasado en gran medida– se han limitado muchos cambios en la Ciudad, lo cual obviamente conlleva grandes costos.
Una demanda tan alta por desarrollar y un marco tan restrictivo para permitir las nuevas construcciones son un caldo de cultivo para la corrupción. Peor aún, en intentos desesperados por abrir espacios para los desarrollos se han generado instituciones auténticamente perversas, como el caso de la “afirmativa ficta”. La falta de respuesta de la autoridad para permitirle a los particulares hacer cambios de zonificación en sus propiedades se convirtió en un argumento para que se diera paso a este mecanismo mediante el cual, ante la falta de respuesta de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, se autorizan automáticamente las solicitudes. Esto, por supuesto, deja en manos del presidente de una comisión legislativa la llave de los cambios. Con no darles trámite, puede darles luz verde. Un incentivo grotesco.
Repensar la política de desarrollo de la Ciudad de México implica combatir la corrupción. Para lograrlo, se requiere también dejar atrás nuestro marco legal tan restrictivo. Mejor establecer una política fiscal adecuada –que deje dividendos a la Ciudad–, reglas claras y funcionales, y (en este caso) dejar al mercado el resto.