Opinión

Rascacielos

Cualquier cosa que supere los tres niveles ha generado dudas respecto a cómo los desarrolladores lograron la altura. | Roberto Remes

  • 11/12/2019
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En los últimos años hemos visto crecer por toda la ciudad edificios que sobrepasan los 100 metros de altura, e incluso los 200 metros de altura. Cualquier cosa que supere los tres niveles ha generado dudas respecto a cómo los desarrolladores lograron la altura, sin embargo en este tema concreto vivimos muchos mitos.

Lo primero que debemos tener en claro es que en Ciudad de México no contamos con un sistema normativo basado en formas, sino esencialmente nos centramos en el potencial de una zona. Esto significa que nuestras reglas no están buscando, como en París, que toda la ciudad tenga la misma altura y los edificios sean parecidos unos con otros. En términos generales, cualquier estilo arquitectónico es permitido, salvo contadas colonias en las que existe algún estatus de protección del patrimonio. Las metodologías con las que se han desarrollado en el pasado lo programas delegacionales de desarrollo urbano y, en su caso, los programas parciales, buscan analizar el potencial del polígono, ya sea en metros cuadrados, o en unidades de vivienda en el caso de zonas habitacionales.

Esta perspectiva del desarrollo urbano basada en el potencial y no en la forma ha tenido, sin duda, impactos negativos y hasta polémicos. La podríamos modificar, pero tampoco me atrevo a decir que esté del todo mal.

Cuando hablamos del potencial, suponemos que todos los predios se desarrollan al máximo permitido; por ejemplo si dice 3 niveles y 30% de área libre, estamos suponiendo que todos los predios bajo esa norma llegan a ese potencial. Buena parte de Paseo de la Reforma cuenta con una autorización para construir 40 niveles, pero los edificios más altos superan los 50 niveles ¿cómo puede suceder? El marco legal permite cierto crecimiento vertical a partir del potencial existente en el predio, el ancho de las vialidades cercanas, o el remetimiento en los pisos superiores, lo que explica el corte en diagonal de varios rascacielos de la ciudad.

Es cierto que en el pasado se ha usado potencial de distintos predios, incluso de zonas distantes, para incrementar la altura de algunos edificios. Sin embargo, en proyectos sumamente vistosos, como el de Mitikah, ha bastado el propio predio para lograr los 68 pisos que tendrá este edificio. Esto significa que se urbaniza un porcentaje menor del terreno, respetando el potencial.

La parte polémica está en las visuales: dos torres del conjunto de Mitikah se pueden observar desde la Plaza Hidalgo del Centro de Coyoacán. Un paisaje colonial ahora tiene dos invasores, como ocurrió en el Espacio Escultórico con un edificio de la Facultad de Ciencias Políticas y Sociales, y como de hecho también ocurrió en la vista desde el Castillo de Chapultepec hacia la ciudad: hasta 2003 la vista desde el castillo era abierta y ahora tiene cuatro rascacielos a 700 metros de distancia. Hay, por supuesto, más casos.

Las reglas para proteger ciertas visuales son limitadas, más bajo las atribuciones del Instituto Nacional de Antropología e Historia, que bajo la perspectiva de la ciudad.

En términos generales, los desarrolladores inmobiliarios perciben resistencia por las alturas más que por cualquier otro elemento, pero no es la altura el problema. Hay quienes hablan de regateos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, bajo esta administración: sí te autorizo pero quítale pisos. Hay que mencionar que la estructura de un rascacielos es completa, la parte más alta interactúa con la más baja, por lo que al reducir altura de un edificio se necesita volver a calcularlo y diseñarlo por completo, no es algo menor en cuanto a tiempo y costos.

En términos de transporte, vialidad, agua, drenaje, electricidad, abasto de bienes y servicios, la altura no representa nuevos impactos cuando se basa en el potencial del predio. En términos ambientales, al concentrar todo el potencial de un predio en una menor huella, las áreas verdes crecen. Con las reglas actuales, esas áreas verdes permanecen como privadas, esto es algo que podría discutirse desde una perspectiva pública.

Entiendo que hay casos en los que la altura es polémica o inconveniente, pero esto tendría que verse desde una perspectiva objetiva y no como una negociación entre autoridades y desarrolladores, tratando de “descopetar” los proyectos. Insisto, proteger ciertas visuales puede tener alguna lógica pero partiendo de que nuestras reglas de desarrollo urbano no están basadas en formas, sino en potenciales, y en ese sentido el potencial es una herramienta objetiva que no está peleada con la altura.

Por otro lado, es importante tener en cuenta que más allá de los polémicos procesos legales que dieron lugar al boom inmobiliario de los últimos años tendríamos que revisar qué reglas sí han funcionado y cuáles no, en términos de impactos reales, porque en esencia no es la altura el problema sino la relación de los desarrollos con el espacio público y la demanda de servicios y cómo los nuevos desarrollos deben ayudar a mejorar las condiciones de la ciudad. Esto es algo que el Congreso de Ciudad de México deberá tener en cuenta en las próximas semanas en la discusión de la Ley del Ordenamiento Territorial.

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