La crisis económica causada por la pandemia de la covid-19 y que afectará a arrendatarios que han perdido su trabajo y sus ingresos, no será resuelta con una propuesta de decreto inmobiliario como la presentada por las diputadas de Morena, Martha Ávila y Valentina Batres, para “cuasicongelar” la renta, inicialmente durante tres años, explicó el experto en derecho, Ignacio Morales Lechuga.
Al contrario, la propuesta, que calificó de inconstitucional, afectará a los arrendadores al obligarlos a rentas de tres años y a la larga también perjudicará a los arrendatarios, ya que al desincentivar la construcción de nuevas viviendas, reducirá la oferta.
“No ayuda a arrendatarios al no invertirse en la construcción de vivienda, entonces bajará la oferta y al pasar esto se encarecerá la renta. La cuasicongelación deviene de una explicación, si va a celebrarse un contrato a tres años, ninguna de las partes no puede modificar ni el plazo ni el monto de la renta”, señala.
El también ex procurador capitalino consideró que la propuesta -la cual es avalada por organizaciones vecinales y cuyo objetivo es que sea sólo para el tiempo que dure la pandemia- no es la forma de ayudarlos y en caso de aprobarse puede afectar el valor de la propiedad inmobiliaria.
“No es a través de un decreto como este como se puede mejorar la condición de las personas ni forzando al propietario e inquilino a que acepten una ley intervencionista y estatista y que va contra las garantías individuales y los derechos humanos”, dijo.
Acuerdos serán la salida
Cuestionado sobre las declaraciones de la diputada Batres de que la propuesta de un contrato de tres años carece de obligatoriedad, Morales Lechuga dijo que el Código Civil ya tiene un instrumento para que en situaciones en las que el arrendatario tenga dificultades, pueda ponerse de acuerdo con el arrendador.
“Hay una disposición en el Código Civil que es el 1796 bis, que es una cláusula de equidad. Ahí se establece que en este tipo de contratos frente a un evento como la pandemia se deben sentar el arrendatario y el arrendador y ponerse de acuerdo sobre cuáles van a ser las nuevas prestaciones durante los siguientes meses que el arrendatario debe pagar. Si no se ponen de acuerdo, el juez es el que puede decir la última palabra. De todos modos en este momento ningún arrendador puede correr a ningún arrendatario por una simple razón: porque están cerrados los juzgados. Tampoco se pierde nada”, explicó.
En cambio, dijo que la propuesta de las legisladoras lo que propone es que los contratos de arrendamiento sean forzosos a tres años, pero si el arrendatario no tiene trabajo y van a buscarlo en otro sitio no puede zafarse del arrendamiento tampoco y el propietario no tiene por qué rentar tres años.
“Es una cuasicongelación de un contrato por una prórroga legal de los contratos”, afirmó Morales Lechuga.
Se necesitará contrato en la mano
También se refirió a la propuesta de la iniciativa de que, sin contrato por escrito no puede haber desalojo.
“Obliga a que el arrendador no vaya a perder su contrato, así que si viene otro sismo que traigan el contrato entre el estómago y la camisa para que salven su contrato, porque en términos de este decreto sería imposible que alguien desaloje a un arrendatario, aunque no le pague la renta si no tiene el contrato a la mano”, explicó.
Agregó, que eso va contra los principios de demostración de existencia de un contrato y, por otra parte, establece que en caso de un desalojo no se puede llevar a cabo, aunque se haya incumplido un contrato, porque tendrían que pagarse previamente los gastos de desalojo que pudieran sufrir los afectados.
“Cuando una gente no ha cumplido hay que desalojarla. Puede decir no he cumplido porque no tengo ingresos y entonces el juez interviene y establece la prórroga para el pago. Es lo que no entiendo, por qué razón complicar la vida y afectar la confianza de los negocios inmobiliarios con un decreto inconstitucional. Si lo que quieren es espantar las inversiones inmobiliarias y que se vayan de la ciudad o el país, esa es la manera de hacerlo”, dijo.
Finalmente recordó los riesgos de congelar las rentas precisamente bajo el pretexto de la situación que se vive en cierta época. Durante la Segunda Guerra Mundial el entonces presidente Manuel Ávila Camacho hizo un decreto para congelar la renta en el Centro Histórico. El decreto se extendió durante el mandato de su sucesor, Miguel Alemán y se quedó hasta que Carlos Salinas al frente del Poder Ejecutivo lo quitó. Pero eso causó que las rentas quedaran congeladas en el Centro y al no resultar atractivo económicamente rentar inmuebles históricos, cayeron en el descuido.
“Siempre que interviene la autoridad con decretos de esta naturaleza lo único que logra es destruir las propiedades, en este caso la historia”.
bl