La Ley de Reconstrucción no cubre las necesidades reales de los damnificados, sino beneficia a los desarrolladores; una de sus mayores debilidades es que parte sin un censo y un atlas de riesgos eficiente, y sólo plantea mecanismos de financiamiento que no cubren a todos los edificios afectados, coincidieron organizaciones no gubernamentales y especialistas consultados por La Silla Rota.
Activistas que se han vuelto expertos en materia de permisos de uso de suelo, marcos legales para la construcción y que a diario reciben denuncias de comités vecinales sobre irregularidades, aseguran que la ley sólo ofrece créditos y puede generar más corrupción inmobiliaria. Los académicos critican que no existe un panorama claro de dónde se debe construir más y ni bajo qué normas.
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El pasado 24 de noviembre, diputados de la Asamblea Legislativa aprobaron el dictamen que expide la Ley de Reconstrucción, Reestructuración y Resiliencia de la Ciudad de México, basada en una propuesta del jefe de gobierno capitalino, Miguel Ángel Mancera. En estos días se espera su publicación en la Gaceta Oficial para que entre en vigor.
La Silla Rota consultó a tres expertos, en distintas áreas para que ofrecieran un análisis profundo del dictamen que fue avalado por 35 legisladores, luego de un proceso también cuestionado por los especialistas. Señalaron las carencias del plan y las implicaciones que tendrá para con la población objetivo: los damnificados.
Los expertos señalaron, luego de revisar el dictamen, que preserva la esencia de la iniciativa original de Mancera Espinoza. “Los diputados solo le hicieron cambios superficiales y de redacción, de fondo sigue igual”.
Para Josefina Mac Gregor, directora general de la asociación civil, Suma Urbana, uno de los problemas graves es que la ley parte de un Atlas de Riesgo incompleto e ineficiente, además sin un censo que permita establecer cuántos recursos se requieren y cómo se van a aplicar.
La especialista en desarrollo urbano indica que la Plataforma de la CDMX tiene muchas fallas.Se va a reconstruir sin una ingeniería forense para ver cuáles fueron las causas de los edificios dañados.
“Esto inhabilita totalmente el poder hacerlo de manera correcta, si no tienen un censo. No se sabe cuánto se necesita. No tienen los daños por infraestructura. No hay un informe de cuántas personas tuvieron que ser desalojadas. Tampoco tienen los peritajes de muchas de las construcciones”.
Añade que la ley es omisa e irresponsable. “En la parte del Fondo de Reconstrucción es absurda porque todo se va a manejar en una plataforma, pero si no hay un censo y no se sabe cuál es lo que se necesita, cómo van a rendir fondos en qué se aplicó y donde se va a signar”.
Los señalamientos sobre la Comisión de Reconstrucción
Otra situación que considera irresponsable es la creación de la Comisión de Reconstrucción, que, a decir de la especialista, es innecesaria. Va a tener un órgano consultivo. La ley determina que cualquier instancia de gobierno actuará bajo la directriz de este órgano.
“Todas las secretarías e instituciones tendrán que hacer lo que les diga la Comisión. También señala que va a representar al gobierno en cualquier cuestión legal o firma de contrato. Es como liberar la responsabilidad del gobierno. No debería de estar por encima de instituciones como Protección Civil o Desarrollo Urbano”.
La Comisión celebrará todos los procesos jurídicos que sean necesarios y que administrará la Plataforma CDMX. Va a gestionar la obtención de recursos, que además creará las métricas para medir los resultados y los presentará.
“La posibilidad de manejar estos fondos, de supervisarlos, de hacer las métricas y de rendir cuentas. Todo en un informe mensual a través de la Plataforma. La transparencia es cero, la forma de lavarse las manos los funcionarios es absoluta y la forma de saber cómo se usaron las métricas y los fondos porque es juez, parte y juzgado”.
Explica que el jefe de gobierno va a decidir cómo van a operar la Comisión y todos los miembros del órgano consultivo, que serán de la academia y sociedad civil, supuestamente, serán nombrados por el mandatario local.
“Eso implica dejar fuera a la sociedad civil. Van a reconstruir sin escuchar a nadie, más que las decisiones del jefe de gobierno y eso es delicado, porque se habla de fondos locales, federales y del extranjero. Esos recursos se van a ofrecer a un tercero y la forma de operar será decisión del jefe de gobierno, sin censo, sin compartir información y sin una plataforma que de seguridad”.
Con la Ley, se facilitan trámites a constructores
Mac Gregor destaca que hay otros elementos cuestionables, como la forma en la cual manejarán las licencias para la reconstrucción. Tampoco en la ley no se explican de manera clara los procesos de expropiación por interés social.
“Se exime al constructor del pago de impuestos y de derechos. Facilitan administrativamente las licencias y no se van a cobrar. A quien están beneficiando con todo esto no es al usuario, que va a adquirir un crédito para comprar el inmueble. Es completamente al constructor. Porque finalmente el que va a ocupar el inmueble lo va a pagar con un crédito, y además tiene que ser sujeto de crédito”.
Rechazó que la ley considere que los edificios puedan recibir transferencia de potencialidad, pese a que las personas afectadas lo decidirán, ya que se prestaría a la corrupción inmobiliaria.
Explica que si los vecinos determinan que la zona puede ser peligrosa y deciden, junto con el constructor, pueden vender los pisos para que el desarrollador los construya en otra zona con este mecanismo de transferencia de potencialidad. Con ese dinero el constructor va a poder recuperar parte de esa inversión.
“Nos parece absurdo la transferencia de potencialidad que ha sido un instrumento con el que se ha robado horrible en esta ciudad y debería de desaparecer. Esta Ley abona a que todavía haya más desorden y más crisis. No hay rendición de cuentas de la autoridad, los acuerdos son discrecionales para la reconstrucción. Hay una obviedad absoluta. En la motivación de la ley no se dan cifras. No se explica con datos duros la situación de las cosas”.
Los mecanismos de financiamiento, ¿funcionarán?
Salvador Medina, economista y urbanista de la UNAM, cuestiona la razón de los diputados para aprobar una ley sin tener un diagnóstico claro de la situación real. Considera que es una mala práctica para la recuperación posdesastre en términos de planeación.
También criticó a la Plataforma CDMX, dice que tiene fallas, no está completa, los registros no están bien, hay damnificados que se han quejado porque nunca los han visitado.
“Hicieron una ley sin censo, sin haber analizado la situación de cada uno de los damnificados y en función de eso crear un plan, programa, cambiaron leyes. El proceso está invertido. Por qué la urgencia de sacar una ley cuando habría tantas cosas que se podían haber hecho antes que la ley. No hay nada en la ley al respecto de la inclusión de los damnificados y en el decreto de la Comisión, lo único que dice es que se invitará a gente destacada de la sociedad civil”
La otra parte dentro de la ley que es polémica es la que tiene que ver con los mecanismos de financiamiento para la reconstrucción. El documento aprobado en la ALDF indica que la parte de vivienda unifamiliar en lugares rurales y entre sectores vulnerables, lo va a cubrir el gobierno.
Sin embargo, la ley establece que no toda la gente damnificada entra en esos financiamientos, por lo que para reconstruir su casa tendrán que entrar a un esquema de créditos que incluso se pueda pagar con el incremento en la altura y número de departamentos de hasta el 35 por ciento. Previo acuerdo de los inquilinos. Y si no se elige esa opción se podrá vender en otro lado mediante el mecanismo de potencialidad.
“No sonaría mal, porque pareciera que de una u otra manera se va autopagar la reconstrucción, pero si hay problema. Por un lado, no sabemos las situaciones de cada uno de los damnificados y puede ser que no sean sujetos de crédito por distintas razones. Porque se quedaron desempleados después del sismo, es una persona mayor y está apunto de jubilarse, o una madre soltera. Y el 35 por ciento no necesariamente garantiza que se pague. Y si la gente no quiere y no acepta, ¿el gobierno los va a dejar en la calle?”.
El experto preguntó qué pasaría si todos aceptan el 35 por ciento de potencialidad. Indica que se saltaría el proceso de planeación urbana, en teoría, los planes delegacionales marcan ciertas alturas y densidades determinadas en función de los servicios que hay.
Si se incrementa, advierte, sin que haya capacidad de servicios y no se haya hecho antes un análisis, se puede generar un efecto inverso a la larga.
“Se está incrementando la cantidad de población en un lugar sin una previa planeación. Si hubiera una planeación adecuada, bien, no hay ningún problema. El sistema de transferencia de potencialidad es una medida que resulta arbitraria y puede tener efectos adversos que no se están previendo”
En relación a la gestión y planeación integral de riesgos sugiere que si se cayeron los edificios, se debe de diagnosticar por qué se cayeron, antes de pensar que se van a volver a construir y además se le va a poner pisos extra. “Hay algunos casos que no sea conveniente hacerlo y eso tendría que analizarse caso por caso”.
“No hay Atlas de riesgo eficiente”
Jorge Salomón Chía, ingeniero geólogo y colaborador de Suma Urbana, apunta que después de leer la ley se percató que no plantea una transformación y que solo se pretende construir sobre lo destruido.
“En el artículo 105 de esa ley dicen que van analizar y documentar todos los inmuebles que hay en la ciudad para poder después hacer un altas de riesgo, mencionan que tienen un Atlas de riesgo, pero en la realidad solo es un mapa de peligros, porque para que sea un Atlas de Riesgos tienen que tener la componente de vulnerabilidad y en el que presentan no hay ningún dato sobre vulnerabilidad. Solo es un mapa de peligros y zonificación sísmica”.
La ley parte sin el concepto de riesgo. Se debe de enfocar en las zonas de riesgo y tener una planificación cómo hacia donde va la ciudad. Porque dicen que van a reconstruir más edificios más altos y demoler, pero no hay una planificación en relación a hacer la ciudad más sustentable.
“Nos podemos quedar sin agua y ellos solo piensan en densificar la ciudad. Quieren construir sobre los edificios que colapsaron o que están en código rojo y tienen que demoler, quieren reconstruir sobre esos mismos terrenos y aumentar en un 35 por ciento. Y eso es ilógico sin ni siquiera tienen el Atlas de Riesgo sobre el cual basarse”.