COMPRA O RENTA

¿Rentar es tirar dinero a la basura?

¿Comprar una casa es realmente la mejor manera de invertir nuestro dinero?
¿Rentar es tirar dinero a la basura?Renta de casas (especial)

Una de las decisiones financieras más importantes que podemos tomar es la de comprar una casa. Durante años se ha mantenido la creencia de que "hacerse de un patrimonio" representa el punto más alto de la realización personal; sin embargo, el acelerado crecimiento de las ciudades ha elevado también el costo de vivir en ellas. Tan solo en el 2016, los precios de los inmuebles presentaron un aumento de 7.42% según el Índice SHF de Precios de Vivienda, lo que inevitablemente nos lleva a la siguiente pregunta: ¿comprar una casa es realmente la mejor manera de invertir nuestro dinero?

Hay quien dice que rentar es igual a desperdiciar dinero. La realidad no es así de drástica. El pago de una renta cubre nuestro derecho temporal de ocupar una vivienda, así que asegurar que es tirar el dinero a la basura sería equivalente a asegurar que pagar por cualquier transporte, público o privado, en lugar de comprar un coche también lo es.

La decisión de comprar o rentar debe ser congruente con la situación y el estilo de vida de cada persona, y los pros y contras de cada opción deben ser evaluados cuidadosamente antes de decidir.

Basar nuestros argumentos en la seguridad financiera que otorga la adquisición de una propiedad no es necesariamente acertado, porque asumes que en un futuro para tu familia será más valioso tener una casa cuyo valor inicial era de cuatro millones de pesos que tener la misma cantidad en el banco y la libertad de invertirlos como mejor les convenga.

De hecho, manejado de manera adecuada, una persona que renta puede generar el mismo o incluso mayor patrimonio que una persona que opta por comprar, pero esto dependerá de factores como el precio de renta del inmueble, del porcentaje de enganche que esta persona pudiera destinar a la compra del mismo (y que colateralmente disminuiría los intereses a pagar), de si se realiza o no un ahorro en algún vehículo de inversión, entre otros.

Vamos por partes: para determinar qué es mejor financieramente, si comprar o rentar, es necesario entender que el pago de la mensualidad de un crédito hipotecario está formado por dos partes: la que abonas al capital y la que se va al pago de intereses. En el caso de la renta de un inmueble, el pago mensual únicamente consiste en el pago de tu renta, por lo que, en caso de conseguir una renta menor a la mensualidad de un crédito hipotecario, tienes la posibilidad de invertir la parte que no abonas a los intereses en alternativas que generen rendimientos.

Como indicador adicional, existe un principio económico llamado Price to rent ratio que puede servir como punto de referencia para determinar si, en cierta zona, es mejor alquilar o comprar. Este se calcula con la relación entre los precios de una vivienda y la renta anual de la misma.

Calcular este ratio es bastante simple, básicamente hay que dividir el precio de venta entre la renta anual del inmueble en cuestión. La teoría del Price to rent ratio nos dice que, si el resultado es mayor a 20, es mucho más conveniente rentar que comprar, y si es menor a 15, debes aprovechar la oportunidad de comprar. Si la cifra se encuentra entre 16 y 19, habrá que evaluar otros puntos como el tiempo que planeas vivir en ella, los intereses de tu hipoteca, etc.

Hagamos los números con un departamento en la Colonia del Valle con un valor de 4 millones de pesos y una renta mensual de $15,000 aproximadamente.

El ratio es de 22.22, esto quiere decir que, según esta teoría, es más conveniente rentarlo que comprarlo. ¿Por qué? Porque cuanto mayor sea el ratio, la vivienda que estás comprando hoy tendrá que adquirir a futuro mayor plusvalía para que verdaderamente valga la pena lo que estás pagando por ella.

Ahora comprobemos esta teoría con más números:

Pedro quiere comprar el departamento del ejemplo anterior, pero sólo tiene dinero suficiente para pagar un enganche del 15% del valor del inmueble, por lo que adquirirá un crédito de $3,400,000 que pagará a 25 años con una tasa real anual de 10%. De este modo, Pedro pagará mes con mes $30,896 pesos. Es decir, al final del crédito habrá pagado $9,268,747 por ese departamento sin contar el enganche, esto es más del doble del valor original.

Si Pedro decidiera rentar en lugar de comprar, podría destinar $15,000 mensuales al pago de renta, mientras que los $15,895.83 restantes podría invertirlos, y dependiendo del instrumento en que invierta estaría en posibilidades de pagar esos 4 millones de pesos de contado.

Así que, en esos niveles, tiene sentido considerar rentar e invertir el resto del dinero en un vehículo alterno. Esta inversión podría ser el Mercado de Valores, un Plan Personal Para el Retiro ("PPR"), aportaciones voluntarias a tu Afore o un Fondo de Inversión. Hay que tomar en cuenta que, si decides comprar ese departamento, puedes perder la oportunidad de obtener los beneficios de las opciones de inversión antes mencionadas.

Por el otro lado, Ana está evaluando las mismas opciones, rentar por $15,000 o comprar un departamento de $1,500,000. El ratio nos da 8.33, indicándonos que es mejor comprar. Y la mensualidad de su crédito hipotecario, suponiendo un enganche de 15% y una tasa de 10% a 25 años, sería de $11,585, por lo que estaría incluso ahorrándose dinero mensualmente al hacer los pagos de su crédito.

Vale la pena analizar detenidamente todas nuestras opciones antes de comprar o alquilar una casa. No hay una respuesta absoluta sobre qué es mejor, todo depende siempre del conjunto de situaciones que rodeen tu decisión, como el valor de la vivienda, el monto del enganche, la plusvalía posible, el monto del crédito, tasas de interés, el tiempo que planeas vivir en cada lugar, tu situación familiar, entre muchas otras. Mi consejo simplemente es que inviertas tu dinero en la forma más inteligente posible, buscando opciones que te generen un patrimonio de mayor valor o rendimientos en un producto de inversión y que te aseguren un mejor futuro financiero. La pregunta que debemos hacernos siempre es:

¿Qué activo genera una mayor plusvalía para mí a 20 años?

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lrc




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